关键词:信贷管理房贷风险措施
香港银行与房地产业关系密切,房地产业靠银行的信贷支持
而发展,银行业靠房地产的发展而获利。香港银行业历来依靠房地产贷款解决其资金出路,90年代以后这种依赖有不断发展的趋势,至2006年3月,香港银行业物业发展及投资贷款达到4408.8亿元,个人住房贷款达6000亿元,房地产贷款在香港贷款总额中所占比重达到54%,这些数据甚至已远远超过1997年高峰时的水平(见下表)。
香港银行业特别注意建立审慎的风险控制措施。在1997年亚洲金融危机袭港,香港房地产价格大幅下降,2003年6月底未偿还贷款额超过抵押物市值的负资产住宅按揭贷款达到10.6万宗的高峰水平,大量出现的负资产也没有危及香港银行业。尽管有几家银行出现亏损,但银行业整体仍获利,在此期间没有出现银行倒闭或要求政府提供财政援助的情况。研究香港经验,对于内地银行防范房地产价格波动带来的风险具有一定的借鉴意义。
一、控制按揭成数和房地产信贷增长速度
1991年11月,香港银行同业经协商自愿采纳以楼价的七成为每笔贷款的按揭上限,即银行批出的每宗按揭贷款额不超过楼宇价值70%。1997年1月以后,银行业按照金管局颁布的《物业贷款的准则》,进一步调低"豪宅"的最高按揭成数,建议1200万港元以上的"豪宅"的最高按揭成数应调低至六成或840万港元,以较高者为准。事实上,在楼市繁荣期间,银行实际的按揭贷款成数比七成按揭上限更为谨慎。根据金管局进行的香港住宅按揭贷款统计调查,在楼市泡沫破裂前的1995年9月底,未偿还按揭贷款与物业价值(按首次批出贷款或重组贷款时的评估值)比率平均为52%,较1994年的53.3%为低,并远低于贷款额与物业价值的70%比率上限。
香港银行业按揭贷款一般是7成,但如果向香港按揭证券公司购买了按揭保险,按揭成数就会放宽到9成,保险是为高出规定的7成按揭之外的两成而买的,按揭证券公司再将其投保到再保险公司。将来如果出现断供情况,7成以上的部分由香港按揭证券公司负责偿付给银行,这种制度下,银行的风险并没有增加,因为购房者已经就多出的两成买了保险,但由于按揭成数放宽到9成,利息收入却增加了。
香港银行业注意控制物业贷款的增长率,按照金管局1994年的指引,银行业物业贷款增长率每年为15%的基准,与名义本地生产总值增长率一致。控制物业贷款上限和增长速度,使银行在房地产业发展高涨期能够保持警觉,有助于银行控制信贷风险。
二、注重借款人还款能力
香港银行业一般会要求个人抵押贷款贷款人提供房地产抵押,但并不依赖抵押品的价值,而更为看重借款人的还款能力。对于借款人还款能力的衡量,银行从以下几个方面来进行判断和选择,一是借款人所处行业和职业,银行会尽量避免传统的风险较高行业的员工,如飞行员、消防员等,以及流动性较强的娱乐场所工作人员和不定期在港居住的人员。二是借款人收入的稳定性。银行会选择年薪在20万至60万之间、年龄在25岁至40岁之间的收入较固定,有持续还款能力的人士,还款人税单和银行帐户中每个月的收入证明是重要的参考指针,银行一般会在50%的收入比例之内发放贷款。三是在现雇主的就职年限。银行认为申请人的就职年期和以往的工作记录是申请人收入稳定性和财务承担能力的一个重要指针。如果申请人在缺乏利好的因素下经常转换雇主,则在某种程度上反映出申请人的工作承诺和财务承担比较差。对一个刚转职的申请人,要对其过往工作性质、工作岗位及收入做较深入的了解。对于将会转职的人士,一般不予续做。四是借款人已有债务情况。香港银行业建立有关于客户的信贷数据库,记录客户在各个财务机构的借款情况,银行通过此数据库可以考察借款人已有债务情况,避免重复授信带来的风险。
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