开发商贷款风险控制在于土地购置贷款和建筑贷款两个环节。土地购置贷款银行会给予购置金额50%的额度,银行在开发商自有资金出了50%之后,在办妥土地抵押后,提供剩下的地价款。银行在贷款之前,要看开发商的财务报表,掌握开发商的资金来源。也要进行实地考察,了解周围的环境情况,主要是排除可能的不利因素对土地价格造成的负面影响。
银行对于建筑贷款则是提供100%的信贷资金,这是因为香港的机制能够较好地防范其使用中的风险。香港银行业强调按工程进度支付款项。借款人在提取款项时提供由建筑师办理的估计剩余建筑费及工程进度报告,银行业按此确定的工程进度支付信贷资金,使得银行可以保证贷款使用与工程进度相吻合。这样做也便于银行加强建筑贷款额度使用的过程控制,根据实际需要及时调整授信额度,如所需建筑费有所减少,银行贷款可按此作相应调减。如果所需建筑费确需增加,银行也可重新审查并及时增加授信。
香港银行在发放建筑贷款时采用一种隔离机制,消除建筑贷款资金可能被开发商挪作他用的可能性。银行会在本行开设第三者托管户口,将需按工程进度给予支付的贷款直接转到建筑商的帐户,律师也会参预其中,保证银行的贷款按照工程的进度,支付到建筑商帐户上。开发商不能直接接触到建筑贷款,对于开发商而言,银行贷款只是一个授信额度,这个额度要随着工程的正式进度转化为真实的贷款,而且支付程序由银行直接到建筑商,开发商根本摸不到这笔钱。但风险是开发商的,一旦银行的贷款收不回来,可要求开发商承担赔偿责任。
四、坚持较高的资本充足率
按照金管局的要求,银行实行资本充足比率制度,加强流动资金监管。尽管受到亚洲金融风暴和楼市泡沫破裂的冲击,1999年底,所有香港本地注册认可机构的资本充足率维持在18.8%的高位,高于1998年底的18.5%的水准,远远超过国际清算银行所定的8%的最低基准。随着近年来银行资产业务迅速扩张,资本充足率有所下降。但是至2005年末,银行平均资本充足率仍然在15%左右。香港主要认可机构中,资本充足率最高的集友、南洋商业银行超过20%,而较低的汇丰、恒生分别为12.4%、12.8%,坚持较高的资本充足率使银行在任何时候都能够较好的抵御房地产信贷风险的冲击。
五、按揭贷款证券化
按揭证券化是在1997年以后发展起来的一项金融业务,即所谓第二按揭市场。随着香港房地产业的迅速发展,银行按揭贷款业务直线上升,香港未偿还住宅按揭贷款余额及在银行贷款中占比迅速增加,客观上推动第二按揭市场的发展。 香港银行业的按揭证券化主要通过香港按揭证券公司进行,其按揭证券业务分两个阶段,首先是向有关银行购入按揭贷款,作为公司本身的投资组合,所需资金主要通过发行无抵押债券筹集;第二阶段是发行按揭证券,售予投资者。
按揭贷款证券使参与银行可以从持有流动性差的按揭贷款改为持有流动性高的债券资产,降低了对资本金的需求,减少了流动性风险,同时把按揭的信用风险等转移给了香港按揭证券公司;由于按揭证券公司担保的按揭证券的资本充足比率风险权数为20%,较一般按揭贷款的50%风险权数要低,所以有助于提高银行按揭资产素质,减少其贷款风险及资金成本。按揭贷款证券化对于投资者、按揭证券公司也有利,从长远看,通过引进保险和退休基金等长期资金进入按揭市场,满足对长期住宅融资不断增加的需求,有利于推动住宅市场的发展。
2005年,按揭证券公司从银行、政府,发展商组成的核准卖方等机构购入共29亿港元金额的按揭贷款。到目前为止,香港按揭公司已购入总计超过130亿港元的按揭证券。由于银行业的贷存比率处于约57%的低水平,加上按揭贷款表现有所改善,银行并不急于出售其按揭贷款。但是,出于对流动资金需求及资产负债管理的考虑,越来越多香港银行开始尝试资产证券化。
六、强化不良资产处置
完善的不良资产处置体系是香港银行业保证房地产信贷资产安全的一项重要措施。第一,与内地不同,香港银行业对于出现风险的房地产信贷并不是简单地采取收回的措施,相反会在必要的时候增加授信支持,帮助客户度过难关。如1997年金融危机之后,大量房地产开发商濒临危机,个人濒临破产,对此银行业并未采取大面积资产拍卖的措施,反而适当给予借款人超过抵押物资金价值的超额授信,有些甚至超过120%,必要时帮助客户,反而使银行的资产得以保全。第二,在房地产信贷真正出现风险时,香港银行也会较果断地予以处理。香港银行对抵押资产的处置较方便,一般不需要经过司法途径。对于未完工的抵押房地产,银行可以自行建设直至完工,也可以卖给开发商。已完工的房地产,银行可以通过公开拍卖的方式,一般可以以市场价收回资金,通过拍卖银行可弥补大部分贷款损失。当然,香港完善的法律体系和居民良好的还款意愿对于银行保全资产起到积极的作用。由于负资产即使当抵押物被银行收回,借款人仍需支付其中的不足部分,因此借款人一般会倾向于还款,客观上也减轻了银行压力。
战略投资者对国有商业银行公司治理的影响
国有商业银行股份制改造与完善公司治理