关键词：房地产 信贷 风险
银行对房地产信贷过程
一、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者。这三类单位都有银行贷款介入，他们的还贷资金又主要来源于土地转让。
二、房地产开发阶段。房地产开发 企业 的资金来源主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后，将部分资金支付给地产一级开发商，这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为“一期”、“二期”、“三期”等，启动项目后着力开发“一期”，在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房，获得预售收入并用该资金开发“二期”，实现循环开发，值得注意的是预售收入大部分来源于个人住房贷款。规模较大房地产开发企业，一般都针对一房地产项目开发而设立项目公司，各项目公司的母公司实际控制着资金运作和管理。由于各项目公司的开发周期不一样，母公司可将项目间的资金“调剂”使用。在房地产企业启动项目和开发资金中的“自筹资金”有一部分就来源于这类关联企业，而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款，所以房地产项目容易出现关联交易风险。建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。建筑安装企业代垫资金现象很普遍，由于建筑安装企业的行业特点和积累有限，因此，它们的代垫款多来自于银行贷款。
三、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务，房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷，银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。
银行房地产信贷风险揭示
结合以上银行对房地产信贷过程，我们分析银行可能遇到风险如下：
1.项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业差异，他既有房地产企业（借款主体）的资质管理，这是保留行政审批的项目，还有项目本身的合法有效性，大部分项目都是保留行政审批的，尤其是进行规划的审批很普遍，所以政策性风险容易凸显，这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段，这类风险发生最为显著的是 工业 园区的房地产开发项目。
2.市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要 参考 指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响，海南的房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。
3.项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长，容易滋生许多不确定性风险因素。项目的工程建设质量相对容易监控，而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。
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