继国务院提出六条关于楼市调控的针对性举措后,建设部等九部委也出台了关于稳定住房价格的意见,显示出国家对房地产市场宏观调控的进一步加强,房地产税收也成为人们关注的焦点,房地产税费制度中存在的一些问题值得我们思考。
一、税制繁复、内外有别不利于房地产业的健康发展
房地产开发经营涉及12项税费:
(一)营业税
(二)城市维护建设税(外资企业不征)
(三)教育费附加(外资企业不征)
(四)企业所得税
(五)个人所得税
(六)房产税(外资企业为城市房地产税)
(七)城镇土地使用税(外资企业为土地使用费)
(八)车船使用税(外资企业为车船使用牌照税)
(九)印花税
(十)契税
(十一)耕地占用税
(十二)土地增值税
税费多、负担重,从某种程度上制约了房地产业的健康发展。国际上通行的做法是“宽税基、简税种”。“宽税基”就是将尽量多的房地产纳为征税对象;“简税种”就是将现行的房地产税费进行合并和简化。有些税种可以考虑合并,如城市房地产税和城镇土地使用税;有的税种可以考虑取消,如耕地占用税,它与土地出让金重复存在,在我国有完整的保护耕地的行政制度,耕地占用税所起的作用非常有限;土地增值税由于土地出让方式如招标、拍卖的推广,使土地增值的空间被大大压缩,而且此税率设置较高。
税赋内外有别,形成内外资企业竞争环境的不公。人们都清楚,大量外资的涌入对中国房地产热产生推波助澜的作用。许多地方为招商引资给外资企业提供多种优惠,对外企征收的房地产税实际只对房产征税,对地产不征税;土地使用税和耕地占用税也只对内征收,而不对外征收。
不同折旧方法下的所得税计算
视同销售业务的所得税核算