张先生于２０００年５月签约买下某市南城一处高级外销公寓，年底一家人喜迁新居。２００１年４月，他们忽然发现，开发商原本设计要建绿茵足球场的一块地方竟建起了一座楼房，成了小区变电站，张先生在多次要求停工未果的情况下，把房产商告到了法院，认为开发商擅自改变设计，与原宣传不符，且昼夜施工扰民，侵犯了他们的知情权、眺望权、通风和防噪音污染权，要求开发商立即拆除新楼并赔礼道歉。
本案中，业主张先生所主张的“眺望权”，对现行法律规定提出了挑战。本文先就所谓“眺望权”及其背后所涉及的相邻关系与地役权之关系的理论问题作一论述，并在文章最后，探讨业主张先生提出的“眺望权”问题。
地役权和相邻关系制度，属于传统物权法的内容。一般认为，地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。但到目前为止，我国现行法律中仍无地役权的规定。关于相邻关系，我国民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”就相邻关系的概念来说，一般认为，相邻关系是相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间应当依法给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。
从民法理论和制度的角度来说，相邻关系和地役权有着不同的法律特质，从而存在较大差异。相邻关系与地役权之差异在于：
第一，两者法律性质不同。相邻关系的规定旨在界定所有权的范围，虽对原土地所有权进行了扩张或限制，但仍然是所有权制度的一部分，而并不构成新的、独立的物权；而地役权则是一种用益物权，是一种典型的物权类型。
第二，两者产生的原因不同。相邻关系是所有权内容的延伸或限制，这种延伸或限制是由法律直接规定的；地役权则可由不动产所有人、使用人之间基于契约产生，地役权作为财产权，亦可因继承取得，另外在“兼具继续及表见的要件”下，地役权还可依时效而取得。
第三，相邻关系与地役权在法律制度中的作用不同。相邻关系是法定的对土地间利用关系的一种最小限度的调节，它并没有超越所有权的范围，至多是所有权的扩张；而地役权则是在这种最小限度的调节之外的一种更广泛的调节，主要依当事人间的意思表示而成立，对于相邻关系具有弥补其不足的作用。
第四，相邻关系与地役权在有偿或无偿、存续期间上不同。相邻关系中，相邻权由法律直接规定，除非权利人行使权利给邻人造成损失，相邻权人行使权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。另外，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并得设定永久地役权；而相邻关系的存续期间是法定的。
第五，因相邻关系系由法定，所以其成立与对抗第三人，无需登记便可当然发生；而地役权作为物权之一种，应以登记为必要，否则仅具债权效力。
第六，相邻关系与地役权的不同还在于权属不同的两块土地是否应当“相互毗邻”。一般认为在相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系，这一点在有的学者对相邻关系所作的定义中有所体现。如“相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人在行使不动产的所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系”；而地役权的发生则不仅在相互毗邻的两块权属不同的土地上可能发生，特殊情况下，可设立地役权的两块土地甚至可能相隔了一段距离。譬如在本文开头所提到的案例中，业主张先生指控地产开发商违反承诺盖楼的空地，可以和业主所在的楼相隔较远而不毗邻（当然本案例中未必如此），但双方仍可约定眺望地役权。
此外，相邻关系虽然不是一种独立的所有权、用益物权或担保物权制度，但它属于物权法上的制度，因而相邻关系的具体类型及其内容是由法律明确规定的；关于地役权内容的形成，当事人却享有相当程度私法自治的空间，以调节土地的利用。所以传统民法认为相邻关系是一种法定地役权，而地役权则可说是一种经由契约形成的物权相邻权。
就实践来说，上文已提到，地役权制度的设置具有弥补相邻关系不足的作用。台湾学者王泽鉴先生指出：“地役权除以通行、汲水、眺望为内容外，尚可用于补充建筑法规的不足，调整相邻关系，规范环境保护及营业竞争等。”譬如相邻土地所有人约定双方土地的特定部分不为建筑；不得开启某特定窗户；又譬如土地所有人甲某与土地所有人乙某约定，乙不在其土地上从事某种营业，不贩卖某种商品等等。国外及我国台湾地区的理论发展及司法实践表明，地役权制度的私法自治的特性能够极大地弥补相邻关系之未定状态，从而保护权利人的合法权益。就相邻关系来说，我国民法通则及《最高人民法院贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《意见》）具体规定了五种土地相邻关系：１相邻截水、排水、用水、流水关系；２相邻通行关系；３相邻防险关系；４相邻地界竹木归属关系；５相邻通风、采光关系。由此可知，法律规定的相邻关系之内容极为有限，相邻关系稳定性有余，灵活性不足，一旦世事变迁，社会发展，新的相邻关系产生而法律又不及规定，大量的土地利用方面的问题无法经由相邻关系制度解决，地役权制度的作用就相应凸现。
综上所述，在理论和实践中区分地役权和相邻关系是十分必要的，相邻权是不能够替代地役权的。严格区分地役权和相邻关系，将实现地役权和相邻关系最大限度的调整与保护。因此，只有在我国的物权法制度中分别建构相邻关系和地役权制度，才能更好地体现和保护当事人的权益。
让我们再回到本文开头所提到的案例中。根据民法通则及相关司法解释，如果通风和防噪音污染权可被归入相邻关系制度的话，眺望权却无论如何无法在现行法律中找到依据，而根据上文的论述，眺望权即使在传统物权法中，也被视为地役权的内容。如果业主张先生主张眺望权的话，其可能胜诉的前提是我国民法制度中有关于地役权制度的规定，并且他必须事先就此内容与开发商签订合同，以合同来确定其眺望权，否则，仅有开发商在其广告中一般性地声称张先生楼前拟建足球场，而张先生在开发商变卦后主张其眺望权被侵犯，是不具有法律依据的。但到目前为止，我国法律仍未规定地役权制度，如果业主张先生就楼前空地只能是足球场而与开发商之间签订了明确的合同，在这种情况下开发商违约，张先生自然可依合同法向其主张违约之诉；如果张先生主张其眺望权，那他提出的应当是侵权之诉，在我国物权法制度及地役权相关制度未建立的背景下，“眺望权”的成立没有法律依据。
编后：
所谓“眺望权”，即对一定景观的眺望不受他人非法侵害的权利，目前许多人购房时都很注重。本文作者以法无明文规定及未在合同中约定为由否定了受侵害人的胜诉权，似有商榷之处。不少民事权利没有明确的法律规定，人民法院因此就不予保护是不妥的；而合同中未予约定，又牵涉到缔约过失责任的问题，不能笼统而言。本案开发商的行为，违背了“诚实信用”原则，应承担相应的民事责任。房屋的产权包含通风权、采光权和眺望权等权利，现在，这些权利被开发商侵害时有发生，诉讼也日益增多。面对房地产买卖中隐藏的种种“猫腻”，如何最大程度地保护弱势消费者群体的合法权益，是个需要审慎思考的问题。欢迎有兴趣的读者撰稿，对此问题加以讨论。
摘自《人民法院报》2002年7月23日 理论专刊
论相邻关系制度的调整与环境侵权的救济
论违约责任