第二，所谓“认为”应指申请人主观认定，不需要其他任何证据支持其因何“认为”。买受人冒称自己为利害关系人或权利人，且认为登记簿记载权利人有误，即可以向登记机关申请变更登记。在这一过程中，不需要履行任何法律程序，也不存在任何法律障碍；而记载权利人（实际为房屋出卖人）只需明确做出“同意变更”的意思表示书证即可，而无需阐明“同意变更”理由。登记机关也无法、无义务对该书证做出任何性质的审查。而“或”字更赋予了权利人完全无义务提供任何证据证明自己做出同意变更的事实根据。
第三，即使登记机关基于内部规定，要求申请变更登记的申请人必须同时提供登记簿记载之权利人同意变更书证和证明登记确有错误之证据，由于未具体规定由何种机关认定该证据之效力，依据现行法律条文完全有可能由登记人员自主认定。这必将导致申请人与登记人串通，以达到变更之目的。如果由法院审核该证据之效力，必然要求申请变更主体先行到法院起诉后，法院方可进行认定。这显然与《物权法》中异议登记制度相冲突①。
最后，法律语境中之“应当”基本等同于“务必”、“必须”，均表示法律主体基于特定条件必须履行某种义务。此即意味着当变更登记申请人满足变更条件后，登记机关不得基于其他非法定理由拒绝做出变更登记。房产买受人与出卖人串通后，只需满足上文所分析之各种条件，即可以顺利变更房屋登记簿所登记之各项事项。
四、利用“变更登记”规避税费之具体办法
登记簿记载权利人与实际权利人不同，主要基于三种情况：第一，登记机关工作人员因疏忽等原因造成；第二，真实权利人或记载权利人单方行为导致记载情况与实际情况不同。前者如前文所举夫妻购房一例，后者大多属记载权利人蓄意侵占他人财产。在某些特殊情况下也存在记载权利人出于不知情等善意理由不知道真实权利人是谁。而此种情况所涉及的最大问题在于记载权利人与善意第三人发生基于该不动产的处分合同，在变更登记后其合同效力如何的问题[7].因该问题涉及较多复杂因素，且与本文主旨关系不大，本文不作探讨。而无论记载权利人与真实权利人基于以上哪种情况产生不同，通过第十九条均可寻求到解决途径，且条文基于此两种假设之设立也无甚漏洞。问题在于第三种情况：登记簿记载权利人与实际权利人之不同源于双方共同协商之。记载权利人与实际权利人完全可以利用上文分析之法律条文漏洞，恶意申请变更登记，而此种做法的直接后果即在于：导致个人出售其所拥有房屋买卖双方可完全避税！
以前文所举蓄意卖房（房产购得后未满两年即出卖）为例。买受人总计须支出价款：200万（房屋价值）+33000元（税费总计）=203.3万元。出卖人实际收到价款：200万（房屋价值）-123000元（税费总计）=187.7万元。由于曾经较为盛行的“假赠予”等规避税费的方式存在较多风险，相关各部委、各地方政府也已出台了相关的规章制度来制止这种现象的发生②，本文不再就与“假赠予”相类似的做法加以分析，仅针对《物权法》第十九条第一款之遗漏拟定一“合法”规避税费之买卖方式。
如果买卖双方私下达成协议，不签订购房合同，通过办理不动产变更登记，直接将房产过户，同样可以达到买卖合同的效果，且双方均可获得更好的收益。价值200万房产买卖双方达成以195万成交，实际操作如下：
房屋记载所有权人（出卖人）出具同一变更之相关书证③，在将该书证交由申请人（买受人）的同时④，买受人与出卖人签订一无附加条件之债权协议⑤：买受人从出卖人处借款195万⑥，同时规定合同最迟履行日期及到期不履行后，借款人（买受人）按延迟天数每天付给出借人（出卖人）法律规定之最高利息⑦。买受人持同意变更登记之书证办理房屋变更登记手续后，履行债权合同，即支付出卖人（权利人）195万元，该买卖交易完成。
如果出卖人较为担心办理变更登记手续后，买受人不能及时履行该债权合同（即不能及时付清房屋价款），乃至于买受人转移个人财产，造成履行不能之现象，以至于出卖应得之利益无法实现，可在签订债权协议的同时，签订一质押合同⑧，同时移转质押物⑨。待买受人办理不动产变更登记完成后，买受人依债权合同还款195万，出卖人返还质押物，此次房屋买卖交易结束。
无论以上何种方式，买受人少支出8.3万元，出卖人多收入7.3万元，国家损失税费总计15.6万元！而且通过上文的分析，应无较大风险。虽然在操作过程中会略微繁琐，但买卖双方均可获得较多的额外收益。尤其对于不动产价值较高之买卖，此种做法无疑具有更大的吸引力。
五、对《物权法》第十九条第一款缺失之完善建议
笔者以为可通过两种方式完善上文所分析之条文缺失，防止出现利用该条法律规避税费之现象。
第一，通过司法解释，明确“事项错误”之准确含义和范畴。《物权法》第十九条第一款中之缺失根源即在于未对“事项错误”这一概念做出明确限定。依据《物权法》第十一条，不动产登记簿至少要记载：权属证明、不动产界址和不动产面积。由于不动产登记簿作为不动产公示凭证，所记载之事项必然较多、较繁、较杂。不可能通过法律条文明确所有记载事项，因此也不可能通过列举方式限定“事项错误”范围。依通常理解，任何事项一旦记载错误，均可以成为“事项错误”。但是，笔者认为，错误事项产生之基础在于不动产登记整体有效，只是在众多记载事项中某项或某几项存在错误，即登记存在瑕疵。此种瑕疵理应不影响不动产登记簿的整体公示效果。换而言之，只有不动产登记簿登记有效，才存在“事项错误”或“错误事项”。而不动产登记簿的首要作用应是明确不动产所有权之归属[8].即，只有不动产所有权人记载正确，不动产登记簿方发生效力，进而方可产生不动产登记“事项错误”。因此，不动产登记簿记载之可变更登记事项即“事项错误”不应包括不动产权利人记载错误这一事项。如登记簿记载之权利人申请变更登记之事项为不动产权利人，登记机关理应予以拒绝。记载权利人应对原不动产登记申请注销，由真实权利人依据《物权法》第十一、第十二条及其他相关法律法规重新申请登记，登记机关对真实权利人所提供之各项材料进行实质审查。利害关系人同样不得基于登记簿记载权利人错误这一事项申请变更登记。利害关系人应适用《物权法》第三十三条，基于“物权的归属”“发生争议”，直接到法院提起物权归属确认诉讼，由法院做出物权所有权归属之判决。登记机关必须依法院之判决做出是否变更不动产权利人之决定。
第二，通过建立法定公证制度，由法定公证机关确认物权登记所需各种材料之真实性。实务中，登记机关难于对所有登记材料进行实质审查，登记申请人较为容易通过提供虚假材料来实现登记之目的，登记簿所记载之事项也必然会出现大量虚假事实。而登记的真实性是贯彻公信力的内在需求，对登记真实性的“放任”必然会破坏登记的可信度，并使静的安全受到极大威胁[9].各国多将公证作为登记申请的预置环节，由公证机构审核引致不动产物权变动的法律行为或者相关证据。当立法把公证机关的实质审查作为一种制度规定下来，并且与物权登记制度衔接，这种公证和登记的结合，就构成了“法定公证”制度的重要组成部分。在法定公证制度下，公证是进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序，公证机关对引起物权设立、变更、转让和消灭的原因行为，典型如契约等进行实质性审查，而国家登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查或称“窗口式审查”[10].通过公证机构对记载权利人所出具之同意变更书证及其他相关证据的真实性做出实质审查，确认其真实性，由登记机关据此做出是否变更登记之决定。
物权法与中国宪政建设
关于民事权利的宪法学思维