房地产企业财务预算的控制与管理

为了避免房地产企业发展过于迅速对国家整体经济结构造成不利影响,国家及各地政府都出台了一些房地产调控政策,这些政策进一步加强了房地产企业的应运资金的管理,减少了房地产企业的融资渠道,给房地产企业资金回笼造成了阻碍,而为了进一步加强房地产企业的市场竞争力,财务预算管理控制工作的加强非常重要,其不仅可以避免由于财务管理失误影响企业整?w的资金流通,而且可以为房地产企业项目决策提供借鉴。

一、房地产企业财务预算管理现状

现阶段房地产企业发展过程中主要出现了以下问题:

首先房地产企业财务预算管理模式不够先进,现阶段房地产企业在财务预算管理过程中使用的方法过于落后,从而导致财务预算不能对房地产企业经营管理提供有效的借鉴,同时也限制了房地产财务预算工作的开展,房地产财务预算工作的局限性也促使财务预算工作不能形成全方位的财务控制规模,从而降低了整体企业的财务管理能力;其次在目前房地产企业预算管理机制不够完善,在房地产企业发展过程中,企业管理人员大多将工作重点放在了经济开发、规模扩张上,对财务预算管理工作的关注力度不够,从而导致房地产企业财务预算管理人员专业素质不足,且没有合理规范的财务预算管理工作标准,再加上财务预算管理机构设置不够合理等原因导致房地产企业财务预算管理不足以应对现阶段房地产企业经济发展的需要;最后房地产企业在财务预算管理过程中的监管力度不足,现阶段房地产企业在财务预算管理过程中由于没有规范的财务预算管理工作规范及财务预算责任管理规范,房地产企业财务预算管理过于形式化,从而导致房地产企业财务预算管理人员工作积极性较差,阻碍了房地产企业财务预算管理目标制定后的落实力度,也影响了房地产企业财务预算工作进一步开展。

二、财务预算管理对于房地产企业发展的作用

房地产企业自身的发展特点决定了在其发展过程中预算管理的重要作用。一方面房地产企业资金流动频率较密集,且资金投资流出、流入数额较大,如在地皮拍卖过程中资金大多在一亿以上,这种情况导致房地产行业不够集中,而在我国房地产企业中,并没有出现房地产市场份额一家独大的状况;另一方面房地产企业受相关国家机构的管理,因此国家政策的变化会导致房地产企业经营过程中出现一定的风险,且这种风险是不可控制的,因此在房地产企业预算管理过程中应加强对政策变动带来的风险因素的考虑,并制定一定的风险管理措施,从而促使房地产企业健康长久的发展。财务预算管理可以降低企业经营安全风险,在房地产行业经营过程中财务预算管理工作可以通过规范的管理方式,然后对房地产企业经营过程中的决策进行综合分析、复核,详细制定经营决策风险预估方案,从而为房地产企业决策提供借鉴,最大程度的降低由于企业管理人员决策失误而导致的财产损失。同时有效的财务预算管理工作也可以促使房地产企业财务管理的规范进行,财务预算管理可以以房地产企业生产经营及承揽项目的实际需求、财务能力等为依据进行统一分析,在这个过程中,财务预算管理可以通过更加科学的预算手段综合分析自身所承揽项目,如资金回收措施、资金流通风险、前期成本投入、详细施工周期等。[1]从而促使房地产企业能够更加详细的了解自身实际经济水平及所开发项目的真实情况,为正确的财务决策提供依据。此外,房地产企业财务预算控制与管理可以进一步落实房地产企业财务管理规划,促使房地产企业生产经营方式更加科学规范,为企业可持续发展提供保障。

此外,房地产企业开发成本可塑性较强,且随着开发地域的区别会对成本整体的消耗费用造成一定的影响,而采用预算管理通过对工程整体前期开发费用及工程施工成本的管理可以对房地产企业开发成本进行有效的控制,并通过规范的财务预算促使内部开发资金得到最大限度的应用,降低企业开发成本消耗。同时由于目前房地产企业利润越来越薄,只有通过预算来控制成本费用的支出,才能保证开发的项目有利可赚,促使整体企业稳定发展。

三、财务预算控制与管理强化措施

针对以上房地产企业在财务预算管理中出现的问题,房地产企业在日常生产经营过程中应增加对财务预算管理工作的关注力度,根据自身实际情况完善财务预算管理规范,在这个前提下可采取以下措施:

(一)完善资本预算程序

房地产企业管理人员应加大对财务预算管理工作的关注力度,正确认识财务预算管理工作在房地产企业生产经营过程中的优良影响,然后逐步转变财务管理思想理念,在以往财务预算管理方式的基础上,根据实际发展情况,不断完善企业资本预算程序,而在企业财务预算控制管理工作中完善的资本预算程序可以为企业经营过程中资金投资过程提供保障。如房地产企业生产经营过程中会出现一些不可预估的风险因素,而通过有序的资本预算程序对房地产项目进行综合分析,及时发现资金投资决策失误,及时解决,防止因决策失误而造成大规模的经济损失。一般来说,完善的资本预算程序应包括预算编制、监督、复核、执行等流程,在整个财务预算管理机制中,房地产企业应注意加强各部门之间的协调力度,保证财务预算管理工作发挥最大的潜力。

此外,房地产企业在发展过程中很容易受外界影响,如国家政策等,因此房地产企业应根据相关政策不断加大财务预算管理工作的执行力度,综合考虑销售回款、现金流通、融资管理等情况进行全面控制管理。如在付款管理过程中应遵循“内部服务监督,外部早收晚付”的原则,[2]然后详细制定资金管理规划,并以月为单位编制资金支付计划,同时组织成本工作人员定期对项目施工场地进行实地考察并规定考察日期,通过与各相关机构的沟通控制付款的频率,提升付款环节的规范有序性。 (二)优化预算管理机制

房地产企业财务预算管理工作顺利进行保障是财务预算管理机制的建立健全,更加完善的预算管理机制应该包括激励机制及考核奖惩机制,企业应以提高预算管理能力为工作重点,结合企业发展过程中的经济能力及规模程度,通过一系列管理机制的制定完善可以细化各部门人员的管理职责,加强各部门人员的责任意识,促使企业内部各部门人员之间保持良好的沟通交流,为企业良好的发展营造一个更加宽容和谐的氛围。同时预算管理机制的完善可以在推动企业系统科学的进行财务管理的同时,也可以提前预测企业经营决策项目中的安全隐患,从而保证企业利润与内部员工利益同步增长。同时房地产企业在完善财务预算管理机制的过程中,要明确财务预算管理的各项标准,根据不同部门进行适当的调整,财务预算管理工作由于涉及范围较广,工作环节较复杂,财务预算管理人员工作负担较重,财务预算管理工作的失误不可避免,因此房地产企业可建立专门的财务预算监督机构对财务预算编制、执行等过程进行实时监督管理,并根据财务执行过程中出现的实际情况进行综合分析,逐步调整各部门人员的工作强度,保证房地产企业财务预算管理工作效力。

此外,在预算管理过程中企业应加大对费用及项目利润管理的关注力度,并制定相应的管理规范,如在费用预算管理过程中以年为单位结合企业上年度发展情况及市场变动制定整体费用预算标准,然后根据各部门实际情况以整体预算费用标准为依据制定不同部门的预算费用标准,同时以月为单位详细收集各部门预算费用支出情况并进行记录上报,然后进行综合分析,对超预算的机构进行警告并财务适当惩处措施,保障整体预算费用管理的规范性。而项目利润预算管理则是在企业土地招标前采取适当措施进行有效的可行性分析并预测评估成本盈利,如动态回收期、静态回收期、净现值等,同时在项目成立时相关财务管理人员也应及时考察项目执行过程,并据此进行项目成本盈利预测表的编制,[3]根据实际情况的变化及时进行销售方案的更改调整,保证整体项目的成本盈利。

(三)加强内部资产控制力度

为了保障企业内部财务预算控制管理工作的正常进行,房地产企业管理人员要加强对内部资产的控制力度,除了在预算编制前期,在预算执行使时期也要加强控制力度,如及时清理利用率不高的设备设施,[4]促使企?I固定资产可以得到最大程度的利用,保证固定资产残值估算、使用年限的精确程度。企业在财务预算控制管理过程中,应树立全面监督、全面控制以及全员参与的管理意识,将财务预算管理工作作为企业财务管理的工作重点,不断加强增强财务预算管理在企业日常经营活动中的渗透,促使财务预算管理工作效率不断提升。此外,为了促使房地产企业更加长久的发展,房地产企业可以利用新的投资机会更加详细的了解所投资项目的实际情况,为更加准确的预算管理打下基础。而财务预算管理的执行力度

与整体财务预算管理工作的效果紧密相关,预算执行成果直接关系着财务预算编制的成效,因此房地产企业应组织专门的财务预算管理控制机构,同时加强对相关人员的培训力度,不断提升预算管理人员的综合职业素养。现阶段房地产企业财务预算管理控制人员大多具有良好的专业能力,但是其并不能正确认识财务管理工作、财务预算管理控制两者的区别,因此财务预算管理控制工作人员的培训管理非常重要,通过企业内部或者外出培训的方式对企业财务预算管理人员进行全方位的培训,为房地产企业财务预算管理建立一支专业技术与职业素养全面具备的人才。

总而言之,在房地产企业发展过程中,随着房地产市场竞争的加剧,房地产企业的发展与内部财务管理工作的质量息息相关,而财务管理工作的核心内容是财务预算管理,因此房地产企业应正确认识财务预算控制管理工作的重要作用,并根据国家政策及自身经营发展实际情况进行综合分析,不断完善财务预算管理机制,保证资本预算管理程序的规范性,并加大财务预算控制管理过程中的监管力度,从而不断推动房地产企业长久、健康的发展。