房地产开发经营中财务预算管理的应用与实践方法分析

在房地产企业预算管理中,财务预算管理是核心的部分,作为一项综合性的财务计划,企业预算包括的内容主要有:财务预算、资本预算以及经营预算等。而在资本预算以及经营预算的基础上,财务预算的工作则是安排现金流,并预计一定时期末企业的资产负债表以及一定时期内的损益表。

一、房地产开发经营中的财务预算管理作用

在开发房地产的活动中,获得一定的经济效益是其根本目的,因而在开发经营房地产时必须将传统管理职能的局限性打破,并将经营活动与房地产开发看做是一个整体,这样才能有效地提升市场竞争力以及经济效益。通过这种方式,有关从属单位、经营管理部门以及房地产开发才能将子目标完美的结合起来,从而使得经营者的管理行为以及投资者的决策战略能够始终保持一致。因此房地产开发企业必须将所属单位的经营活动与各职能部门的管理行为有效地贯穿起来,这样一来整个企业才能达到提高经济效益以及管理效率的目的。而房地产开发经营中的财务预算管理,是围绕其初期发展战略目标,在科学合理的预测和决策经营的前提下,对一定时期内筹集、使用、分配企业资金的财务活动所制定出的有关规划和计划,财务预算管理能够促使企业对自身的财务活动进行高效的控制和管理,从而达到满足市场需求,获取最大经济效益的目的。

二、房地产开发企业财务预算管理情况

(一)损益预算

在损益预算中,成本预算、收入预算、税费预算以及费用预算等都是主要的内容。在有关通行办法中具有明确的规定,即房地产企业在确认销售收入时,必须满足以下要求:已经签订商品房销售合同,已经确定销售收入;获得竣工备案表,且验收竣工商品房合格;已经科学合理地计量了商品房的有关成本;客户验收商品房时,商品房移交的相关手续已经办妥。通过成本管理部门、工程部门、营销部门等的通力合作,财务预算管理部门就能获得有效的信息支持,并能够将费用预算、成本预算以及收入预算等高效地加以完成。而税费预算涉及到较广的范围,即包括城市维护建设税、营业税以及土地增值税等,且与收入成本预算以及项目管理存在一定的关系。

(二)现金流量预算

在房地产开发经营过程中,财务预算管理既能够对企业的现金流量进行科学合理地控制和规划,又能对资金进行集中强化管理。通常现金预算主要包括两大部分,即流入现金以及流出现金的预算,而流入现金主要包括销售回款以及银行贷款等。针对销售回款,市场环境以及销售政策的约束是其重要的制约因素。而流出现金的制约因素则主要包括银行贷款政策以及工程进度等。

三、房地产开发经营中的财务预算管理问题

(一)财务预算编制认识不全面

在房地产开发经营的过程中,财务预算管理的作用主要有两个,一是企业的经营成果,二是可以预计的企业未来一定时期内的财务状况。但是目前当地产企业在进行财务预算管理的过程中,由于财务预算编制认识不全面,很多部门认为,财务预算管理仅是财务部门的工作,因而各部门之间缺乏有效的合作,从而导致财务预算管理存在一定的问题。

(二)缺乏对财务预算项目的科学分解与准备执行

房地产企业不同,执行和制定财务预算的方式也不同,分析其原因:首先在对财务预算进行制定时,客观性不足,且没有对企业明年的财务状况以及计划进行认真的分析,因此导致了实际经营情?r与编制目标分解联系不足。其次是相关的业务部门缺乏较强的执行力度。

(三)项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足

在房地产开发经营中,存在较多的不确定因素,而开发周期长则是最重要的一点。而房地产开发经营中,由于套用了以往的财务预算方法,导致财务预算管理存在一定的问题,即项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足等。

四、房地产开发经营的财务预算管理实践方法

(一)合理编制财务项目预算

在房地产开发经营中,如果项目预算存在问题,就不能充分利用企业的资金,进而会出现加重财务负担以及造成资金短缺的情况。因此在项目实施之前,企业需要收集大量资料,并对其进行整理分析,以便对整体项目情况进行全方位的考虑,从而达到合理编制财务项目预算的目的。另外各个部门也需要加强监督和合作,并将整体大于部分的作用充分发挥出来,从而促使企业获得最大的经济效益。

(二)强化各部门的配合度、现金预算及损益预算

在财务预算管理的工作中,其涉及到前期手续费、建安工程费、项目研发费、综合地价等多个方面,而通过预算收入成本,就能分期规划现金预算,并将准备筹资工作做好。因此在财务预算管理实践工作中,需要不断强化各部门的配合度,同时对现金预算以及损益预算进行强化,这样才能确保财务预算管理达到真正的目的。

(三)提高财务预算的考核程度

企业要实现发展目标,就必须展开一系列的经济活动,而这是财务预算管理的基本要求。在执行财务预算管理的过程中,企业要想实现强化管理,就需要切实落实好经营策略。而企业在构建预算管理体系的过程中,提高财务预算考核程度,增强预算的约束力以及控制力,加强财务预算以及业务预算是最有效的方法。在实际工作中,特别是针对建设部门与销售部门的工作,就必须根据预算范围落实和开展好预算工作以及经济活动。

(四)财务预算管理执行与监督的优化

在房地产开发经营的过程中,针对财务预算管理需不断优化执行与监督,即通过财务预算管理,在项目实施前,对发展目标进行制定,并对各项工作加强控制。而在项目实施的过程中,财务预算管理能有效监督各项工作,还能及时找出问题并加以解决,以便将资产支出控制在预算范围内。而在项目实施之后,财务预算管理还能对其进行公正、客观的评价,并找出和分析错误的原因,以避免其再次发生在下一个项目中。

五、总结

综上所述,房地产开发经营过程中,财务预算对决策的制定以及正确性具有直接的影响。因此房地产企业必须以现金流控制为主线,构建一个完善的财务预算管理体系,加强执行和考核财务预算,督促各个职能部门之间加强协调和沟通,这样才能顺利实现财务预算管理的目标。