试论房地产财务成本管理模式及对策剖析

中图分类号:F275 文献识别码:A 文章编号:1001-828X(2015)011-000-02

住房问题与人民群众的生活息息相关,多年来,随着建筑行业与房地产的蓬勃发展,房价持续走高,让多数购房者望而却步,使得房地产领域出现了一定程度的经济泡沫,对此,国家已经出台相应的政策,在降低房价的同时,缩减建筑规模,这使得房地产的利润呈下降趋势,对财物管理提出了更高的要求,对此,如何做好房地产财物成本管理,优化管理措施,进而保证房地产各企业能够获得长足性发展。

一、我国房地产企业发展现状

自从国家推行新的住房改革计划以来,我国的房价走势一路高歌猛进。特别是自06年起至今,几乎所有一二线城市房价已经成倍增长。房地产业过热,掀起了全民的炒房运动。给经济的运行带来了较大的影响。目前房价的走势已经远远超出了普通公民的承受能力,越来越多的房子被拥有更多社会资源的人所占用,这就造成了社会上房产资源分配的严重不均衡。少数人占据了大多数的资源。并且目前这供需之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。所以当前政府明确表态要将房地产调控进行到底,抑制房价的过快增长。随着最新限购令的出台,以及银行贷款环节的压力,大多数房产商已经经受不住压力,开始缓慢降价。面对即将到来的降价潮,房地产企业如何通过控制财务成本,最大限度的减少不必要的开支度过房地产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考虑的问题。

二、房地产财物成本管理模式

(一)房地产财物成本管理概念探究

在整个建设生产过程中,对整个流程的成本以及各项费用管理的具体措施,并在实际情况中借鉴前人的经验以实现财物成本管理的科学化与规范化,即计划、制定决策、考察、评估、控制等一系列过程,优化各项成本管理途径,以取得最佳利润的目标,这要求企业在开展建设的过程中,应当将涉及成本的各个方面进行综合考虑,以基于事前状况做好应对后期突发状况的相应预防措施,以保证减少失误的同时,获取最大化利润。房地产企业整体发展水平在一定程度上受其自身财物成本管理能力限制,因此,全面分析现阶段企业的财物成本管理模式,找到自身的问题锁在,并从实际情况出发,制定有效的解决措施,以为后期的发展做好准备。

(二)目前我国房地产财物成本管理模式

运用落后管理理念,财物管理与成本管理系统并不相容。一方面,在计算成本过程中,多数房地产企业仍沿用老套方法,即过度依赖由财物部门制定的各类决算报告,这导致企业不能预先或准时进行财物成本管理核算,例如,已经处于施工阶段的财物出现问题,由于事先并未对其做好预测,仅依靠企业解决突发状况的能力对其进行弥补所起的作用微乎其微,因而造成不必要的人力、物力的大量浪费,加大了生产过程中的可变成本,从这个角度来看,传统的财物成本管理方式对实际生产中各类项目产生的“追加成本”不能及时预算,因而不利于整个企业的长期发展。另一方面,近年来,房地产以迅雷不及掩耳之势迅猛发展,远远超过了与之相适应的财物成本管理体系,导致企业财物发展规模与财物成本管理体系存在尖锐的矛盾,影响企业的盈利。即使部分企业已经引进了新型财物成本管理制度,但由于从领导到员工整体理念并未进行革新,因而在贯彻新型财物成本管理制度过程中,仍以“老式方式”履行“新式问题”,不仅无法提高企业的财物成本管理能力,而且在一定程度上削弱了企业的核心竞争力。

三、新时期提升房地产财物成本管理模式的对策

(一)宣传系统化管理理念

在优化企业财物成本管理模式时,企业应统筹自身所涉及的各类相关产业,做到全面、客观、系统化分析企业现阶段使用的财物成本管理系统,保证宏观管理与微观管理(宏观管理包括企业整体所要管理的方面,而微观管理指的是企业财物成本管理的具体内容、采用的相应方式以及不同层次的管理对象等)的全面性,根据不同成本控制内容的变化制定兼具灵活性、科学性与规范性的财物成本管理体系,同时,财物部门应当做到与时俱进,以市场经济为变化的大背景,时刻关注财物成本中的增加与扩展成本,保证其实施的有效性,并注意影响财物成本变化的主要因素:科技成本、人力成本、产权成本等,以其变化为基点,时刻评估财物成本管理的实际效果,使其发挥最佳价值。

(二)合理控制市场管理成本

房地产收益较高的背后承载着较大的风险,因此,做好相应的市场财物管理的工作是企业财物管理部门的重中之重,但据相关数据显示,以往企业在此方面投入的成本过高,由于管理方式欠缺、市场财物变动信息获取与利用的不及时导致效果甚微,对此,为优化企业财物成本管理质量,企业应综合自身的资金状况与所要实现的财物成本管理目标,合理控制用于物资采购、人力、器械、技术等方面的成本,从实际建设生产出发,调动企业全部员工的积极性,合理调整其工资标准与福利水平,尽量为其提供较为安全的施工环境,从而使其价值得以最大化发挥,以为企业获取较大的利润。另外,做好市场财物成本管理的关键是分清主次,即准确把握影响企业利润的因素-风险成本管理,要求企业加大风险成本投资,聘请专业人员对市场信息进行分析,从而为企业整体财物成本管理提供有价值的信息,以减少不必要的损失。

(三)发挥销售成本最大化价值

房地产企业的销售过程是指将建好的楼房销售给顾客这一环节,在这期间,宣传费用则占据了了销售成本的主要地位,在宣传过程中,要求企业做好综合评估,依据员工的工作能力、各个销售点的人流量等合理分配宣传人员与销售资金,并制定科学的宣传计划,定期进行信息反馈,及时纠正宣传计划的不足等,以减少“虚报假账”、“贪污”等不良行为发生的机率,坚持“用合理的宣传成本获取最大的宣传效果与销售业绩”的工作原理,降低企业销售成本。

(四)提升财物管理团队专业化水平

要想做好企业财物成本管理,必须成立一支高素质、高水平、专业化、经验丰富的财物管理团队,具体可从以下三个方面入手:第一,重组财物管理部门。对企业现有的财物管理人员进行综合考核,包括工作能力、财物成本管理意识、责任程度、创新意识等,将业务水平差、工作态度不认真的员工进行调整,同时,聘请财物成本管理方面的专家,如财物成本分析专员、风险投资评估专家、市场管理研究专员等,提高整个财物管理部门的专业化;第二,革新财物成本管理系统,借鉴国内外先进经验。企业原有的财物成本管理系统已经无法满足企业自身日益扩张的生产体系,因而应引进新型财物成本管理系统,并聘请专业技术指导人员进行具体操作指导,从而提高财物管理部门全体员工的业务水平;第三、创新管理理念,加强思想宣传教育。以市场信息为导向,综合企业实际能力与财物管理人员的具体素质,吸收新时期管理理念,并加强对员工的思想宣传教育,使其认识到以往财物成本管理理念的缺陷,主动认可并接受新型管理理念,并在实际管理过程中,严格按照财物成本管理规范严格要求自己,提高管理效果,实现企业的最大化效益。

四、结束语

财物成本管理是房地产企业的重要工作之一,因此,充分认识企业自身的财物成本管理现状,分析存在的各类问题,并以此为切入点,制定相应的改进措施,以全面优化企业财物成本管理水平,合理调控成本,预防财物危机,使得企业能够在当今竞争激烈的房地产领域拥有一席之地。